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El arquitecto y broker Oscar Puebla analizó cómo se está reconfigurando el mapa de precios, demanda y rentas en Buenos Aires.
Puebla señala que la mejor ecuación precio–ubicación se encuentra en barrios que quedaron rezagados frente al corredor norte, pero mantienen conectividad alta y vida urbana consolidada.
Chacarita, Paternal, Almagro, Boedo, San Cristóbal y parte de Parque Patricios se destacan como zonas donde el ticket de entrada sigue siendo sensiblemente menor que en Palermo, Belgrano o Núñez, sin resignar accesos ni servicios.
A esto se suma el avance de Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Agronomía en el nuevo mapa del desarrollo porteño.
Sobre la evolución de los precios, el broker identifica que las caídas más marcadas persisten en Constitución, San Nicolás, La Boca, Parque Patricios y Retiro.
Son zonas que aún registran bajas interanuales en los valores publicados y que revelan una recuperación despareja, muy sujeta al tipo de producto y al estado de cada inmueble.
La recomposición más rápida aparece en barrios del eje noroeste y del corredor norte ampliado. Saavedra, Núñez, Agronomía, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón muestran la mejor velocidad de recuperación en ventas.
En alquiler, también se observa una fuerte aceleración en Lugano y Villa Pueyrredón.
En paralelo, la obra nueva se concentra en Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo, Almagro y Caballito, lo que suele anticipar una validación futura de precios.
El corrimiento de demanda desde zonas tradicionales hacia barrios emergentes es otro fenómeno que empieza a consolidarse.
Chacarita, Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y sectores de Parque Patricios y Boedo captan hoy a compradores que antes buscaban en Belgrano, Colegiales o Palermo, con mejor ticket de ingreso y potencial de valorización.
El dos ambientes mantiene un público amplio. Puebla identifica tres perfiles activos: el inversor chico que prioriza liquidez, el comprador de primera vivienda y los usuarios que se reacomodan patrimonialmente por independencia, separación o reducción de gastos.
La presencia del crédito también incide: en enero de 2026, el 22% de las escrituras en CABA fueron con hipoteca, una señal de que el comprador final sigue en el mercado pese a la desaceleración respecto de 2025.
En términos de precios, Puebla considera que aún existe una ventana de oportunidad. El precio medio publicado en febrero de 2026 se ubicó en USD 2.455/m², 12,3% por debajo del máximo histórico de Zonaprop.
El valor real de cierre de enero de 2026 todavía estaba 1,7% por debajo del registro de enero de 2020. Para primera vivienda, esto implica un mercado en recuperación pero todavía lejos de máximos.
Respecto de la conveniencia como inversión, el dos ambientes sigue siendo atractivo tanto para renta como para resguardo de valor, aunque la elección depende del objetivo.
Para un inversor chico, Puebla considera que hoy funciona mejor como renta con respaldo patrimonial que como renta pura, por su liquidez y su salida de reventa.
En barrios de renta fuerte, como Lugano, Nueva Pompeya, La Boca, Parque Avellaneda u Once, el rendimiento puede llegar al 7% bruto anual.
El promedio de la Ciudad ronda 5,33%, con un recupero estimado en 18,8 años. En zonas premium, la renta se achica por el peso del valor de entrada.
Para Puebla, el mercado de dos ambientes mantiene su rol estratégico. Con precios todavía rezagados frente a los picos de la última década y con una demanda que se reacomoda, la tipología sigue siendo el vehículo más dinámico para entrar, invertir o reordenar patrimonio dentro de CABA.
