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Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, plantea que el error más común es mirar la tarifa diaria en lugar del resultado anual. En ese análisis entran variables menos visibles pero decisivas, como la vacancia, los costos operativos, la rotación de inquilinos y el tiempo de gestión.
En ese sentido, el alquiler tradicional corre con ventaja: menos desgaste, menor complejidad y mayor estabilidad en el flujo de ingresos.
También observa que el mercado empezó a corregir ciertos excesos del boom del alquiler temporario. Se registra una migración parcial hacia contratos más largos, sobre todo en formatos de tres a doce meses, impulsada por la necesidad de previsibilidad y por una menor presión operativa. A eso se suma un marco regulatorio más claro para el alquiler turístico, que obliga a muchos propietarios a repensar su estrategia.
El contexto macroeconómico también juega su parte. El encarecimiento de Buenos Aires en dólares afectó al turismo más sensible al precio y volvió más selectiva la demanda.
Según explica Rizzo, "hoy resisten mejor las propiedades con buena ubicación, producto sólido y una propuesta clara".
Incluso dentro del segmento temporario, el perfil cambió: crecen los ejecutivos, funcionarios y estadías más largas, en detrimento del turismo ocasional.
En paralelo, el alquiler tradicional recuperó volumen. Tras la derogación de la ley anterior, la oferta en la ciudad mostró un salto significativo y se mantiene por encima de los mínimos históricos, aunque con una dinámica más moderada en los últimos meses.
El dato no es menor es que hay más unidades disponibles, pero también más competencia entre propietarios.
En términos de precios, el mercado ya atravesó un primer reacomodamiento fuerte y luego una etapa de normalización. En febrero de 2026, un dos ambientes en CABA rondó los $790.801, con subas mensuales e interanuales por debajo de otros períodos de shock.
Para Rizzo, el foco ya no está únicamente en el valor del alquiler, sino en la capacidad de elegir el formato adecuado en un contexto todavía cambiante.
La demanda sigue concentrada en barrios consolidados como Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez, pero gana fuerza en zonas intermedias donde la relación entre precio y funcionalidad resulta más atractiva. Para el inversor, esa lógica se traduce en mejores oportunidades de renta en barrios como Almagro, Chacarita, Colegiales o Villa Crespo, donde el ticket de entrada es más bajo y la demanda se mantiene firme.
Otro factor que incide es la regulación. El registro obligatorio para alquileres turísticos introduce un filtro adicional que no elimina el negocio, pero sí lo profesionaliza. En la práctica, esto empuja a muchos propietarios hacia esquemas más simples de operar, como el alquiler tradicional o el mediano plazo.
En este escenario, la normativa y el contexto económico terminan alineándose en una misma dirección. Por un lado, reaparece el alquiler tradicional como una alternativa sólida para quienes priorizan estabilidad.
De cara a los próximos meses, la expectativa es de un mercado más ordenado, segmentado y profesional. No se prevén caídas bruscas de precios, sino ajustes más moderados y una mayor diferenciación entre propiedades bien gestionadas y aquellas que no logran adaptarse.
En definitiva, en un entorno donde la volatilidad sigue presente, la estabilidad vuelve a cotizar. Y para muchos propietarios, eso vale más que cualquier pico de rentabilidad.
